Le présent document présente les modalités de prise en compte des risques de durabilité dans le processus d’investissement de la société de gestion Urban Premium.
Conformément au règlement européen « Disclosure » (règlement (UE) 2019/2088), un risque en matière de durabilité est défini comme un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance (« ESG ») qui, s’il survenait, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.
Urban Premium a fait le choix de concentrer ses investissements principalement sur le territoire du centre-ville. Les investissements réalisés par Urban Premium se situent au cœur des villes françaises, s’inscrivant notamment dans la dynamique profonde de reconquête des centres-villes. Dans le cadre de la politique d’investissement de ses fonds, Urban Premium a l’obligation de respecter des normes qui s’imposent au secteur de l’immobilier et du bâtiment. Ainsi, Urban Premium inclut de facto la prise en compte de risques environnementaux dans son processus d’investissement (DPE, amiante, termite, etc.).
En cas de réalisation de travaux importants de rénovation, Urban Premium contribue à limiter les risques de durabilité sur le plan environnemental. Les SCPI classées article 8 conformément au règlement Disclosure (SCPI URBAN PIERRE N°6 et SCPI URBAN VITALIM N°4) promeuvent des caractéristiques environnementales et/ou sociales. Pour ces SCPI, la méthode de notation ESG d’URBAN PREMIUM se base sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). La performance énergétique est notée de A à G, A étant la meilleure note. L’objectif des notes DPE pour le patrimoine de ces SCPI est à minima D après travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, avec une médiane à C. En effet, les SCPI classées article 8 visent une amélioration de la qualité environnementale du patrimoine immobilier détenu.
Par ailleurs, la politique d’investissement des SCPI « Scellier » et des SCPI « Pinel » leur impose d’investir dans des programmes ayant un label environnemental.
Urban Premium a ainsi mis en place, via ces véhicules d’investissement, une méthodologie tenant compte des risques environnementaux et climatiques :
Concernant les investissements dans les constructions neuves, Urban Premium exclut les logements faisant l’objet d’une demande de permis de construire ne respectant pas les caractéristiques thermiques et conditions de la réglementation thermique 2012.
Concernant les logements anciens rénovés (réhabilités ou transformés), Urban Premium n’investit, sauf exception, dans aucun logement ne bénéficiant pas du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ». Par dérogation pour les logements anciens ne pouvant obtenir les deux labels susmentionnés, Urban Premium n’investit pas dans des logements anciens ne remplissant pas les exigences de performance énergétique globale définies par l’arrêté du 5 mars 2012 pour au moins 2 des 4 catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.
Dans le cadre du processus d’investissement d’URBAN PREMIUM, les actifs immobiliers sélectionnés font l’objet de différentes analyses, de type environnemental, juridique et technique. Ces analyses permettent d’identifier les risques de durabilité inhérents à ces immeubles. En fonction de la nature de ses risques, et au travers du projet de travaux de réhabilitation des immeubles sélectionnés, des mesures de remédiation sont identifiées et intégrées dans le projet global d’investissement. Conformément aux dispositions du règlement Disclosure, URBAN PREMIUM évalue les incidences probables des risques en matière de durabilité sur le rendement de ses SCPI. Le processus d’investissement ainsi que la diversification des risques permettent de limiter les effets négatifs importants sur les portefeuilles des fonds dans leur ensemble. Compte tenu de la diversité des risques de durabilité (baisse des revenus, coûts plus élevés, dommages ou dépréciation de la valeur des actifs, amendes issues d’un non-respect des réglementations relatives aux normes en matière de durabilité, etc.) et de la multitude des sujets (changement climatique, biodiversité, etc.) l’impact des risques de durabilité sur les portefeuilles des produits est susceptible de croître sur le long terme.
En outre, Urban Premium sélectionne au travers de ses SCPI des entreprises détenant un savoir-faire dans le domaine de la rénovation.
Ainsi Urban Premium, dans la limite des contraintes réglementaires et sectorielles qu’elle doit respecter, prend en compte l’impact des critères ESG et du climat sur ses investissements et s’assure autant que possible de limiter les impacts sur la biodiversité.
Dans le cadre de cette démarche d’engagement et de transparence, Urban Premium a mis en place, pour ses fonds, une cartographie des risques visant à identifier les principaux risques relatifs aux actifs détenus par ceux-ci.
Outil de gestion des risques extra-financiers : la cartographie des risques extra-financiers
De façon générale, l’identification des risques en matière de durabilité adaptés au secteur de l’immobilier s’appuie sur une veille sectorielle et réglementaire.
La mise en place et l’utilisation de la cartographie des risques, permet d’identifier, parmi l’ensemble des risques issus des veilles sectorielles et réglementaires, les risques ESG susceptibles d’être supportés par les fonds gérés au travers de leurs actifs immobiliers.
La classification des risques par typologie au sein de la cartographie, s’appuie sur les recommandations de la TCFD[1] :
Au sens du règlement européen « Disclosure » (règlement (UE) 2019/2088), les incidences négatives sont définies comme les conséquences négatives des décisions d’investissement sur les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (« ESG »).
Urban Premium reconnait que son activité principale visant à investir sur le territoire des centres-villes est susceptible d’avoir des impacts tant positifs que négatifs sur les facteurs ESG.
Les principales incidences négatives sont ainsi surveillées par Urban Premium via une méthodologie tenant compte de la préservation de l’environnement.
– Les SCPI URBAN PIERRE N°6 et URBAN VITALIM N°4 prennent en considération les deux indicateurs obligatoires applicables aux investissements dans des actifs immobiliers ainsi que les indicateurs supplémentaires pertinents. Ces indicateurs sont indiqués ci-dessous :
Concernant l’intensité de consommation d’énergie, Urban Premium communique sur cet indicateur sur la base des informations disponibles. En effet, Urban Premium n’est pas en mesure de communiquer sur les consommations réelles hors parties communes et se base donc sur les consommations réelles des parties communes qui sont complétées par les DPE pour les parties privatives.
Les SCPI ne disposent pas d’investissement dans des actifs immobiliers utilisés pour l’extraction, le stockage, le transport ou la production de combustibles fossiles.
– Concernant les autres SCPI gérées, Urban Premium mène une politique d’investissement globale la plus responsable et la plus durable possible.
Compte tenu du manque d’informations disponibles à ce stade, Urban Premium n’est pas en mesure de communiquer sur les incidences négatives pour ces autres fonds. Enfin, Urban Premium ne prend pas en compte les principales incidences négatives, au niveau de son activité globale. Néanmoins, Urban Premium réalise annuellement un bilan carbone de ses collaborateurs et de son siège social, afin de mieux appréhender l’impact environnemental de ses activités.
Le règlement européen Taxonomie (Règlement UE 2020/852) :
A ce stade, seul le cahier des charges concernant les deux premiers objectifs environnementaux (atténuation et adaptation au changement climatique) a été adopté par les autorités européennes. Le cahier des charges concernant les 4 autres objectifs environnementaux et la Taxonomie sociale n’en sont respectivement qu’à l’état de projet ou de réflexion.
Par ailleurs, l’adoption tardive du cahier des charges concernant les deux premiers objectifs et sa complexité ont rendu difficile leur mise en œuvre opérationnelle par les acteurs des marchés financiers (adoption des actes délégués définitifs le 9/12/2021 pour une entrée en application le 01/01/2022).
Dans ce cadre, Urban Premium n’est pas encore en mesure de définir ex ante l’allocation attendue des SCPI gérées par Urban Premium dans des activités durables sur le plan environnemental alignées aux critères du règlement Taxonomie (soit un objectif d’alignement à la Taxonomie de 0% à ce stade).
Le principe consistant à “ne pas causer de préjudice important” s’applique uniquement aux investissements sous-jacents au produit financier qui prennent en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental. Les investissements sous-jacents à la portion restante de ce produit financier ne prennent pas en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental.
Du fait de sa nature énergivore, le secteur immobilier est particulièrement concerné par l’objectif d’atténuation du changement climatique. La mise en place d’une politique énergétique aux niveaux français et européen vise à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et à limiter leurs émissions de gaz à effet de serre. Cela se traduit notamment par l’obligation d’élaborer un diagnostic de performance énergétique (DPE), dont les caractéristiques ont été récemment renforcées pour intégrer une nouvelle dimension énergétique. Ainsi, la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).
La performance énergétique est notée de A à G, A étant la meilleure note.
Au-delà de cette obligation d’affichage, les SCPI résidentielles classées en Art 8 du règlement SFDR visent une amélioration de la qualité environnementale du patrimoine immobilier détenu. Pour rappel, ces SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué principalement d’immeubles ou parties d’immeubles anciens à usage d’habitation sur lesquels doivent être réalisés des travaux d’entretien, de réparation, de réhabilitation, d’amélioration ou de transformation.
L’ensemble des immeubles acquis par les SCPI résidentielles classées en Art 8 du règlement SFDR fera l’objet, dans un premier temps d’un état des lieux (DPE) portant sur l’immeuble existant, et ensuite d’un DPE projeté permettant d’établir les travaux de de mise en conformité, avec les étiquettes DPE requises pour leur mise en location.
Ces travaux seront pris en compte dans le projet global de rénovation et bénéficieront d’un suivi par un bureau d’études spécifiques.
L’objectif des notes DPE pour le patrimoine des SCPI est à minima D après travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, avec une moyenne à C.
L’amélioration de la performance est prise en compte dans le programme de travaux de rénovation de l’immeuble et constatée à l’occasion de sa livraison. Cette amélioration se réalisera pendant la période de travaux telle que prévue dans la politique d’investissement.
Cet objectif s’applique systématiquement au patrimoine des SCPI, à l’exception des commerces situés en pied d’immeuble, cette dernière catégorie d’actifs n’étant pas compatible avec cette approche.
Les SCPI résidentielles classées en Art 8 du règlement SFDR rendront compte de la mise en œuvre et du respect de cet objectif environnemental de façon régulière via le suivi de la note de performance énergétique de son patrimoine immobilier.
Concernant les SCPI classée dans en article 6 du règlement SFDR, fermées à la collecte, le patrimoine des SCPI, fait l’objet d’une mesure de DPE. Cette analyse s’effectue au fil de mises en relocation. Selon le résultat obtenu, la société de gestion peut prendre des mesures permettant l’amélioration des DPE en visant la lettre D.
[1] Task Force on Climate-Related Financial Disclosures